Die Buchstaben NOI stehen für Notice of Interest oder werden manchmal fälschlicherweise als Memorandum of Contract oder MOC bezeichnet. In der Regel handelt es sich um ein einseitiges Dokument, in dem festgelegt ist, dass die Person, die das Dokument zur Aufzeichnung beim County Clerk's Office einreicht, aufgrund eines unterzeichneten Kauf- und Verkaufsvertrags ein angemessenes Interesse an einer Immobilie hat.
Der NOI wird am häufigsten verwendet, wenn ein Investor einen Kauf- und Verkaufsvertrag mit einem Hausbesitzer / Verkäufer unterzeichnet und jedem, der versucht, ein anderes Angebot für die Immobilie abzugeben, zeigen möchte, dass er ein rechtliches Interesse an der Immobilie hat. Dies ist der Fall, wenn jemand anderes, normalerweise ein anderer Investor, vorbeikommt und dem Hausbesitzer einen höheren Preis anbietet.
Die Praxis von Anlegern, Immobilien nach Vertragsabschluss hochzubieten, wird in notleidenden Märkten immer häufiger, kommt aber sogar in normalen Märkten vor. Die Investoren, die regelmäßig Aussagen gegenüber Hausbesitzern machen, sagen: "Holen Sie sich Ihr höchstes Angebot von diesen anderen Jungs und rufen Sie mich zurück. Ich gebe Ihnen mehr Geld als jeder andere – ich muss es nur schriftlich sehen." Der hässliche Teil dieser Erklärung ist der Begriff "schriftlich", da dies normalerweise bedeutet, dass ein Vertrag vom Hausbesitzer unterzeichnet werden musste.
Während ich dem Hausbesitzer nicht vorwerfen kann, mehr Geld zu wollen, habe ich am häufigsten gesehen, dass ein Black-Hat-Investor versucht, den Deal zu stehlen, tatsächlich an den Schlusstisch kommt und den Preis neu verhandelt, um unter dem zu liegen, was er hat hatte ursprünglich den vertrauenden Verkäufer angeboten. Wie soll ich wissen? Ich war auf der anderen Seite seiner Angebote und musste kämpfen, um meine Verkäufer zu halten.
Gelegentlich müssen wir also um unsere Schließungen kämpfen, und ich habe dies in anderen Artikeln darüber behandelt, wie das geht. Der ironische Teil ist, dass es eine Straftat ist, jemanden zur Unterzeichnung eines Vertrags zu "bewegen", wenn ein anderer Vertrag besteht. Die Generalstaatsanwaltschaft nimmt diese Fälle entgegen, wenn Sie Beweise vorlegen und der Verkäufer kooperiert – was normalerweise der Fall ist, wenn dem Hausbesitzer eine Klage oder Zwangsvollstreckung droht.
Wenn wir also einen Vertrag mit einem Verkäufer unterzeichnen, erfassen wir fast immer einen NOI in der öffentlichen Aufzeichnung, der effektiv ein Pfandrecht an der Immobilie darstellt. Ich möchte dies wiederholen, weil die Feinheiten dieses "Pfandrechts" sehr weitreichend sind. Dieser NOI muss nun als Pfandrecht an der Immobilie freigegeben werden, bevor der Titel übertragen werden kann, es sei denn, es liegt eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme vor, um ihn auszulöschen, oder der Pfandgläubiger (der ursprüngliche Investor / Käufer) leitet eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ein, um die Immobilie zu übernehmen. Wenn dies hart klingt, ist es nur eine Lösung für ein Problem, bei dem eine Vertragspartei das Ende der Vertragsbedingungen nicht aufhält – genau wie ein Kreditgeber es einem Hausbesitzer antut.
Der NOI muss nicht vom Hausbesitzer / Verkäufer unterschrieben werden, damit jeder einen NOI auf jedermanns Eigentum setzen kann. Denken Sie daran, dass es im Büro des Angestellten normalerweise ein Schild gibt, das besagt, dass "Wenn Sie ein ungültiges Pfandrecht eingeben, handelt es sich um eine Straftat". Überlegen Sie also zweimal, was Sie tun, bevor Sie es tun – ziehen Sie an Tun Sie es nicht im Zorn, oder es könnte Sie viel an Anwaltskosten kosten.
Trotzdem behandeln die Gerichte und manchmal der Protokollführer NOIs als widerspenstige Schwiegereltern. Sie tolerieren sie wahrscheinlich für die Gebühren, aber sie mögen sie nicht sehr, weil der Verkäufer historische Probleme hat und nicht weiß, dass diese Grundpfandrechte angemeldet wurden. Viele Standard-Immobilienverträge verbieten ausdrücklich die Einreichung einer Interessensbekundung, die in der öffentlichen Aufzeichnung erfasst werden soll. Dieses Verbot kann überwunden werden, indem Sie diese Klausel streichen und sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer initialisieren lassen oder Ihrem Vertrag eine übergeordnete Klausel oder einen Nachtrag hinzufügen.
Sobald ein NOI in der öffentlichen Aufzeichnung abgelegt ist, muss der Titelagent bei der nächsten Übertragung des Eigentums an der Immobilie eine Pfandrechtsfreigabe für den NOI unterzeichnen, um eine Titelrichtlinie für die Immobilie zu schreiben oder diese als " Ausnahme "in der Richtlinie. Wenn der NOI nicht durch eine Freigabe des Pfandrechts gelöscht wird, wurde der Titel "getrübt" und muss gelöscht werden, und eine Übertragung auf einen neuen Käufer findet möglicherweise nicht ordnungsgemäß statt.
Hier kommen Sie ins Spiel, um das Pfandrecht freizugeben, und es passiert normalerweise, wenn Sie es am wenigsten erwarten – kurz bevor Sie vorhatten, sich selbst zu schließen! Manchmal ruft der Hausbesitzer an, wenn er eine Kopie des aufgezeichneten NOI vom Büro des Angestellten erhält und er es nicht erwartet hat – so oder so versucht der Verkäufer, die Transaktion abzubrechen. Manchmal hat der Verkäufer seine Meinung aus einem triftigen Grund geändert, meistens nicht.
Sie haben ein paar Möglichkeiten, wenn der NOI sozusagen "den Fan trifft":
1.) Geben Sie den NOI mithilfe eines Dokuments zur Freigabe des Pfandrechts frei und werden Sie für die Freigabe des Pfandrechts bezahlt
2.) Honker runter und kämpfe gegen den Verkäufer, um zum Abschluss zu kommen oder bezahlt zu werden, um das Pfandrecht freizugeben.
Zusammenfassend ist Ihre Wahl persönlich und wird durch den potenziellen entgangenen Gewinn des Geschäfts, das eigentliche Motiv des Hausbesitzers / Verkäufers, nicht verkaufen zu wollen, wie viel Sie für eine Freigabe des Pfandrechts bezahlt werden können, und Ihre Disposition an diesem Tag bestimmt. Letztendlich haben Sie die Wahl, den Verkäufer zu zwingen, das Pfandrecht zu schließen oder freizugeben.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Dave Dinkel