Vor dreißig und vierzig Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer seinen Käufer finanzierte, mit anderen Worten, dass er die Notiz für den Käufer trug. Tatsächlich wurden viele dieser Verträge noch vor 20 Jahren geschlossen, aber mit einem Hypothekenmarkt, der stark umkämpft war und sich darauf konzentrierte, alle in ein Eigenheim zu locken, verschwanden die Verkäuferverträge.
Verkäuferverträge in den USA verblassten aus zwei bestimmten Gründen. Erstens könnten Käufer niedrigere Zinssätze und ein höheres Kredit-Wert-Verhältnis vorfinden, als Verkäufer das Risiko angemessenerweise anbieten könnten. Zweitens wurden Verkäufer von der IRS-Behandlung bevorzugt, die die Bedrohung durch die Kapitalertragssteuer für jeden, der sein eigenes Haus verkauft, verringert hat.
Für eine Person im Ruhestand, die ihr eigenes Haus (und insbesondere eine Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie) verkaufen möchte, ist es möglicherweise ein guter Zeitpunkt, über eine Finanzierung des Käufers nachzudenken.
In Washington gibt es zwei Möglichkeiten, den Vertrag für einen Käufer abzuschließen:
- Ein Vertrauensvertrag und ein Schuldschein; Ägypten
- Ein Immobilienvertrag, auch Landvertrag genannt.
Vorausgesetzt, der Verkäufer prüft den Käufer noch sorgfältig (Bonitätsauskunft, Vorgeschichte, Referenzen) und erhält der Verkäufer eine angemessene Anzahlung, kann der Verkäufer einen höheren Zinssatz als ein Hypothekenmakler erhalten. Der höhere Zinssatz ist gerechtfertigt, da es sich um einen Privatvertrag handelt und der Verkäufer das Risiko des Ausfalls und der Zwangsvollstreckung (oder des Verfalls bei einem Immobilienvertrag) trägt.
Die Risiken können durchaus akzeptabel sein, da der Verkäufer durch die Immobilie selbst gut abgesichert ist. Wenn der Verkäufer schließen muss, verdient er wahrscheinlich noch mehr Geld, da er die Anzahlung und alle monatlichen Zahlungen einbehält und das Haus dann zu einem möglicherweise noch höheren Preis (oder zumindest zum gleichen Preis) weiterverkauft. Natürlich müssen nach einer Zwangsvollstreckung möglicherweise einige Reparaturen durchgeführt werden, aber es kann dennoch lukrativ sein, und in einem verlangsamten Markt hätte dies der Schlüssel zum Verkauf des Hauses sein können!
Wenn der Verkäufer jetzt viel Bargeld benötigt, hat er diese Option natürlich nicht. Ein letzter Tipp hier. Ein Verkäufer kann die Schuldverschreibung und den Schuldschein mit einem geringen Rabatt an einen gewerblichen Käufer verkaufen. Dies wäre eine Auszahlung (sprechen Sie mit Ihrem CPA über mögliche steuerliche Konsequenzen). Wie viel Rabatt? Dies hängt vom Zinssatz, der Sicherheit, dem Kredit des Käufers usw. ab. Der Wettbewerb um gut besicherte Banknoten hat sich in den letzten 10 Jahren verschärft, und jetzt werden einige Banknoten nur noch mit einem Rabatt von 1% bis 3% verkauft. Das ist verdammt gut. Früher habe ich für den größten Banknotenkäufer in Washington gearbeitet, und die Rabatte, die wir damals erhielten, waren viel höher (oft 30%).
Sogar ein Rabatt von 5% bis 7% auf eine 200.000-Dollar-Note könnte gerade in diesem Markt noch zumutbar sein. Und hier ist ein Super-Tipp: Möglicherweise können Sie den Preis erhöhen, um einen Teil des Rabattes abzudecken. Jemand, der Sie als Verkäufer bitten muss, die Notiz zu tragen, ist jemand, der höchstwahrscheinlich zustimmt, einen Teil des Rabattes (oder alles davon) zum Kaufpreis hinzuzufügen.
Es ist gut, Ihre Möglichkeiten auf dem sich wandelnden Immobilienmarkt von heute zu kennen. Sei bei alledem vorsichtig. Holen Sie sich professionelle Ratschläge, denn wie immer gibt es Fallen für Unachtsame.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Chuck Marunde