Immobilien oder Immobilien gelten nicht als wirklich liquide Anlageinstrumente, da einzelne Immobilien oder Immobilien nicht austauschbar sind. Daher kann die Identifizierung von Grundstücken oder Immobilien, in die investiert werden kann, ziemlich viel Zeit und Mühe in Anspruch nehmen, und es hängt viel davon ab, wie vertraut die Anleger mit dem jeweiligen Marktsegment sind, das ihren Interessen entspricht. Immobilien- oder Grundstücksinvestoren nutzen häufig eine Vielzahl von Bewertungsmethoden, um ihr Leben durch Preisvergleiche ein wenig zu erleichtern. Zu den Preisquellen gehören unter anderem: öffentliche Versteigerungen, private Verkäufe, öffentliche Stellen, Börsennotierungen oder Immobilienmakler
Immobilien oder Grundbesitz sind wesentlich teurer als Anleihen oder Aktien. Daher greifen Investoren meist auf einen Hypothekarkredit zurück, der durch das Grundstück oder die Immobilie selbst besichert werden kann. Dementsprechend verwenden wir in der Regel die Begriffe * Eigenkapital * oder * Hebel * in Bezug auf das vom Anleger gezahlte Geld im Gegensatz zu dem von der Bank geliehenen Betrag. Ihr Verhältnis wird als Loan-to-Value (LTV) bezeichnet, der das vom Anleger eingegangene Risiko darstellt. Die meisten Banken betrachten 20% des Schätzwerts als Mindesteigenkapitalanforderung. Eine ganze Reihe von Pensionsfonds und REITs oder Real Estate Investment Trusts kaufen regelmäßig Land oder Immobilien mit * Null * Leverage, wodurch sie ihre Risiken minimieren, aber auch ihren Return-On-Investment (ROI) begrenzen.
Wenn der Kauf des Grundstücks oder der Immobilie gehebelt wird, können die notwendigen monatlichen Raten oder "Carry Costs" für den Investor sofort nach dem Kauf einen negativen Cashflow generieren. Neben möglichen positiven Cash-Flow-Elementen, wie sie durch Abschreibungen, Eigenkapitalaufbau und Kapitalzuwachs entstehen, könnten Anleger die "Carry Costs" auch durch das so genannte Net Operating Income (NOI) teilweise oder vollständig auffangen. Dieser Fachausdruck bedeutet typischerweise * Mieten abzüglich Kosten * und in anderen Ländern als den USA wird er oft als Netto-Cash-Flow bezeichnet. Das Verhältnis * NOI / Kaufpreis * wird als Kapitalisierungsrate bezeichnet. Sie gibt indirekt an, in wie vielen Jahren sich das Objekt oder die Immobilie in einem zinsfreien finanziellen Umfeld amortisiert.
Zum Beispiel: Wenn ein Investor ein Grundstück oder eine Immobilie für 800.000 US-Dollar erworben hat, was zu einem positiven Netto-Betriebsergebnis von 40.000 US-Dollar pro Jahr führt, beträgt die Kapitalisierungsrate der Immobilie 5%. Es zeigt dem Investor, dass sich das Grundstück oder die Immobilie in 20 Jahren am Netto-Cash-flow auszahlt.
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