Wie der Immobilien-Abschottungsprozess wirklich funktioniert

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Bedauerlicherweise ist dies der Tag und das Alter, in dem Zwangsvollstreckungen immer näher kommen und näher am Heimatort sind. Viele hoffnungsvolle Verkäufer fragen sich, was mit einer Zwangsvollstreckung zu tun hat und welche Schritte unternommen werden können, um ein solches Ereignis zu verhindern. Es folgt eine Zeitleiste der Ereignisse, wenn eine Immobilie bei Zahlungen "straffällig" wird.

Breach Letter
Der Breach Letter ist ein formeller Brief, der Ihnen in einem Versuch des Kreditgebers geschickt wurde, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu vermeiden. Der Kreditgeber hofft, dass dieser Brief Sie dazu ermutigen wird, sich mit ihnen in Verbindung zu setzen, um eine Vereinbarung auszuarbeiten, die als Abschottungs-Training bezeichnet wird. Mit dem Alter der Zwangsvollstreckungen haben wir den Fall gesehen, in dem ein Hauseigentümer um 3 Monate oder mehr straffällig wird und immer noch diesen Brief nicht erhalten hat.

Zwangsvollstreckungstraining (Reconveyance, Forbearance, Darlehensmodifikation)
Die Unterstützung bei Zwangsvollstreckungen wird typischerweise während der Anfangsphase der Phase vor der Zwangsvollstreckung durchgeführt. Kreditgeber sind mehr als willens, ein plausibles Szenario zu versuchen, um die Kriminalität zu stoppen und den Kredit aktuell zu bringen. Es hat Fälle gegeben, in denen der Kreditgeber bereit ist, die Zinssätze zu senken, Hypotheken mit variabler Verzinsung auf Fixed zu ändern, den geschuldeten Delinquent zu verzeihen und sogar Junior-Pfandrechte zu streichen, wenn der Wert der Immobilie geringer ist als der geschuldete Wert. Wenn innerhalb von ca. 45 Tagen nach dem Breach Letter kein Arbeitsplan eingeleitet wird, wird Ihr Fall normalerweise an einen Anwalt verwiesen, um die Zwangsvollstreckung zu beantragen.

Rechtsnachfolger
Der Darlehensgeber wird Ihren Fall (delinquent loan) an einen Anwalt oder Treuhänder verweisen, in der Regel mit 90 bis 120 Tagen, der dann einen Antrag vor Gericht stellt, um Ihre Hypothek abzuschaffen und den Darlehensgeber zu bekommen Recht, das Haus zu verkaufen, um den Restbetrag Ihres Darlehens zu bezahlen. Die durchschnittliche Zeit zwischen der Verweisung eines Rechtsanwalts und der Zwangsversteigerung variiert je nach Staat. In Kalifornien kann eine NOD (Notice of Default) 90 Tage nach Fälligkeit einer Hypothekenzahlung eingereicht werden. Mit den aktuellen Vorschriften in CA, muss der Kreditgeber nun den Hausbesitzer persönlich kontaktieren, um sie über ihre Rechte zu beraten, welche Schritte ausgearbeitet werden können usw., bevor eine NOD eingereicht werden kann.

Junior Lien Inhaber
Diese sind auch als Zweit- oder sonstige Pfandrecht Inhaber bekannt. Es bezieht sich auf Kreditgeber, Leute oder die Regierung, die ein aufgezeichnetes Pfandrecht gegen das Eigentum haben können. Ihr primärer Kreditgeber kann sich an Junior Lien Inhaber wenden, um den Status Ihres Darlehens mit ihnen zu bestimmen. Sobald diese anderen Pfandgläubiger kontaktiert worden sind, können sie separate Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten, um ihre Zinsen gemäß den Bedingungen der Hypothek oder Treuhandvertrag zu schützen. Auf dem heutigen Markt sehen wir immer weniger Junior Lien Holders, die eine NOD beantragen, weil der Wert der Immobilie geringer ist als das, was ein Junior Lien bei einem Treuhandverkauf erhalten würde. Jeder Junior Lien Inhaber ist immer noch für Senior Liens verantwortlich.

Hinweis: Die meisten Pfandrechtler können einer Teilnahme an der Trainingslösung zustimmen.

Temporary Indulgence
Eine Gnadenfrist, in der Regel 30 bis 60 Tage, kann gewährt werden, um Ihnen zu ermöglichen, den Hypothekenstrom zu bringen. Auf Wunsch müssen Sie nachweisen, dass Sie den Kredit aktuell führen können, z. B. durch den Nachweis, dass Sie eine der folgenden Bedingungen haben:

1. Haben Sie einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie und einen Abgabetermin.

2. Haben Sie eine Versicherungsvereinbarung oder eine ausstehende.

3. Haben oder haben eine genehmigte Finanzierung aus einer anderen Quelle.

4. Haben Sie ein genehmigtes Datum der "Hilfsbereitstellung".

Special Forbearance
Die Aussetzung der Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel nicht mehr als 18 Monate, ab dem Datum der ersten Zahlung. Am Ende der Aussetzungsperiode kann davon ausgegangen werden, dass der Kreditnehmer die Zahlung im Rahmen eines Liquidationsplans wieder aufnimmt. Dieser Plan wird verwendet, um Kreditnehmern dabei zu helfen, einen vorübergehenden Verlust oder eine Kürzung ihres Einkommens zu erfahren, das voraussichtlich zu einem späteren Zeitpunkt wiederhergestellt wird. Die meisten Kreditgeber bieten besondere Nachsicht in jeder Situation, für die Dokumentation und Erleichterung gewährleistet ist.

Langzeit-Spezial-Nachsicht
In bestimmten Situationen kann die Nachsicht auf bis zu 24 Monate verlängert werden.

Military Indulgence
Wenn Sie eine Hypothek als Zivilist hatten und später ins Militär eintraten, haben Sie möglicherweise Anspruch auf militärischen Genuss, der unter den Bedingungen der Soldiers & Sailors & # 39; Gesetz über Bürgerrechte. Diese Bestimmung besteht aus zwei Teilen:

1. Zinssenkung
Dies setzt voraus, dass der Kreditgeber ab dem Zeitpunkt, zu dem der Schuldner seinen aktiven Dienst beginnt, den Zinssatz auf 6% reduziert. Es reicht jedoch nicht aus, nur das Militär zu betreten. Sie müssen nachweisen, dass Ihr Einkommen durch den Eintritt in den aktiven Dienst erheblich reduziert wurde und dass dies Ihre finanzielle Härte verursacht hat. Wenn Sie Anspruch haben, gilt dieser Vorteil rückwirkend für Ihr Einreichungsdatum.

2. Zusätzliche Nachsicht
In bestimmten Fällen, die mit der finanziellen Härte verbunden sind, die gewöhnlich mit dem Verlust einer höheren zivilen Bezahlung verbunden ist, kann der Veteran eine besondere Gegenleistung in Form einer Reduzierung der monatlichen Hypothekenzahlung verlangen. Der Unterschied zwischen der geplanten Zahlung und der reduzierten Zahlung wird von Fannie Mae als Rückstand bezeichnet. Nach der Entlassung aus dem aktiven Dienst ist der Kreditnehmer verantwortlich für die aktuelle Flächennutzung. Hinweis: Die meisten Kreditgeber werden normalerweise keinen straffälligen Kreditnehmer ausschließen, der militärische Unterstützung erhalten hat. In der Tat ist es Fannie Mae Politik, dem Kreditnehmer zusätzliche Nachsicht in dieser Situation anzubieten. Wenn Sie keine Zahlungen leisten können, sollten Sie eine gerichtliche Verfügung beantragen, die eine Aussetzung der Hypothekenzahlung vorsieht, bis Sie aus dem aktiven Dienst entlassen werden.

Annahme: Eine vollstreckbare "Vorfälligkeitsklausel" wird erlassen, um einem qualifizierten Käufer die Hypothek eines delinquenten Kreditnehmers zu ermöglichen.

Zwangsvollstreckung
Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, stimmen der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer zu, den Verkaufserlös zu akzeptieren, um eine notleidende Hypothek zu befriedigen, selbst wenn der Verkauf weniger als den Hypothekensaldo ergibt. Um für diese Option in Frage zu kommen, müssen Sie finanzielle Schwierigkeiten durch unfreiwillige Einkommensminderung und einen unvermeidlichen Anstieg der Ausgaben, die das Einkommen übersteigen, erfahren. Unvermeidbare Ursachen sind:

1. Entlassung oder Arbeitsplatzverlust

2. Behinderung oder länger andauernde Krankheit

3. Tod eines Hypothekengebers

4. Wenn Sie selbstständig sind, einen geschäftlichen Rückschlag

Sie müssen folgende Bedingungen akzeptieren:

1. Die Listung der zum Verkauf stehenden Immobilien wird die Einleitung oder Fortsetzung der Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht verzögern, sondern die
Bedingungen des Abkommens werden geehrt zu einem Verkauf vor dem Zwangsversteigerungsdatum

2. Sie stimmen zu, das Eigentum zu unterhalten

3. Sie erklären sich damit einverstanden, eines der Kreditgeber Verluste (in der Regel verhandelbar)

4. Sie können eine Steuerschuld haben, wenn eine der Schulden vergeben wird. Es gibt spezielle Gesetze
(sowohl Bund als auch Staat), die diese Möglichkeit außer Kraft setzen.

5. Das Eigentum ist frei von Pfandrechten. Wenn andere Pfandrechte bestehen, muss der Kreditgeber dem Workout
zustimmen, um die Anspruchsvoraussetzungen für eine Übernahme zu erfüllen

6. Der Kreditgeber behält sich das Recht vor, das Geschäft auszuhandeln und zu genehmigen.

Rechtswidrigkeit der gerichtlichen Verfallserklärung
Diese Methode, die Eigenheimbesitzern von den Standardverleihern angeboten wird, wird gegründet, um Zwangsversteigerung durch freiwilliges Übergeben des Eigentums zu vermeiden, das es dem Kreditgeber als Befriedigung für die Schuld folgt. Es ist angebracht, wann. . .

1. Die Liegenschaft ist seit mindestens drei Jahren auf dem Markt als Vorkaufsrecht verkauft worden.

2. Es besteht eine gesetzliche Zwangsvollstreckungspflicht

3. Die Lüge erlaubt es dem Verleiher, das Eigentum früher in Besitz zu nehmen, als es
durch Zwangsvollstreckung möglich wäre.

Sie können diese Option möglicherweise in Anspruch nehmen, wenn Sie bestimmte in diesem Dokument dargelegte Härteanforderungen erfüllen und alle Junior-Liens entfernt werden. Viele Menschen, die diesen Weg gegangen sind, erkennen später, dass ihr Kredit nicht gerettet wird, indem sie eine Urkunde in Lieu machen und sich auf ihrer Kreditauskunft genauso abfällig wie eine tatsächliche Abschottung zeigt.

Forbearance (Tilgungsplan)
Dies ist ein formeller Tilgungsplan und basiert auf der speziellen Forbearance-Bestimmung und ist die bevorzugte Trainingsoption, da dies die kostengünstigste Trainingsalternative ist. Es wird normalerweise berücksichtigt, wenn Delinquenz das Ergebnis von ist;

Der Tod eines Beitragszahlers zur monatlichen Hypothekenzahlung und dies muss nicht unbedingt eine Person auf der Hypothek sein; Ägypten Krankheit, Katastrophe oder Naturkatastrophe, für die der Kreditnehmer nicht versichert ist; Ägypten Ähnliche oder beitragende Faktoren. Tilgungspläne können an die meisten Bedürfnisse oder Lösungen angepasst werden, sie dürfen jedoch 24 Monate nicht überschreiten.

Änderung (Ersatzhypothek)
Dies ist eine Änderung der Bedingungen der Hypothek, um eine Straffälligkeit zu beseitigen und eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Die Änderung umfasst die Senkung des Zinssatzes, die Verlängerung der Laufzeit der Hypothek, die negative Amortisation, die Ersetzung eines variablen Zinssatzes durch einen festen Zinssatz und die Kapitalisierung der Zahlungsrückstände. Eine Änderung ist angebracht, wenn aufgrund einer dauerhaften oder langfristigen Verringerung des Einkommens das Potenzial für einen Tilgungsplan benötigt wird. Andere Pfandgläubiger, die ein Interesse an Ihrer Immobilie angemeldet haben, müssen zustimmen, ihre Zinsen dem neuen Darlehen unterzuordnen.

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Source by Marcel Ford