Ursache beschaffen? Was Sie nicht wissen, kann Sie teuer machen

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In der einzigartigen Sprache des Immobilienwesens ist Procuring Cause, wie von der National Association of Realtors definiert, "die ununterbrochene Reihe von katastrophalen Ereignissen, die zu einer erfolgreichen Transaktion führen. " Im einfachen Englisch ist es das Mittel, um zu bestimmen, wer eine Immobilienkommission rechtmäßig für einen Verkauf beschreibt. Was es für den Hauskäufer oder -verkäufer bedeutet, ist, dass ein Agent, der wenig oder gar nicht an einer Transaktion beteiligt ist, eine Provision entweder vom Käufer oder Verkäufer oder von beiden verlangen kann. Zum Beispiel:

Der Komiker Jerry Seinfeld kaufte vor kurzem ein 3,95-Dollar-Dollar-Stadthaus in Manhattan. Seine Immobilienmaklerin war aufgrund ihrer religiösen Beobachtung nicht in der Lage, ihm das Haus zum zweiten Mal zu zeigen. Seinfeld trat dann allein in die Transaktion ein, um die 100.000 Dollar-Provision zu sparen. Er wurde später erfolgreich verklagt, weil der Agent Procuring Cause nachgewiesen hatte, indem er ihm zuerst das Eigentum zeigte und weil Seinfeld eine exklusive Käufervertretungsvereinbarung abgeschlossen hatte. Die Dynamik von Procuring Cause nicht zu verstehen, hatte Seinfeld ein paar hunderttausend Dollar gekostet.

Seinfeld Fall war zuverlässig klar geschnitten. Der Agent hatte ihm das Eigentum gezeigt und hatte das ausschließliche Recht, einen Vertrag mit Seinfeld zu verkaufen. Provisionsansprüche können jedoch auf viel dünneren Gründen beruhen. In der Tat kann jeder nachweisbare Kontakt mit einem Agenten theoretisch Gründe für die Beschaffung einer Ursache liefern. Aus diesem Grund scheinen Agenten so begierig darauf zu sein, sich online oder persönlich zu bewerben. Wenn dieser Agent Informationen über eine Eigenschaft liefert, die der Interessent regelmäßig kauft, kann der Agent seine Bemühungen als den Beginn der "ununterbrochenen Reihe von kausalen Ereignissen, die zu einer erfolgreichen Transaktion führen" betrachten. Leider passiert dies gelegentlich.

Darüber hinaus legen einige Vertreter exklusive Käuferverträge vor, die denen von Seinfeld ähneln, in die der Käufer kaum oder nicht genau eingewilligt hat, was genau er zustimmt.

All dies klingt nach Immobilienmaklern, die Käufer und Verkäufer dazu verleiten, große Geldsummen zu zahlen, die sie nicht verdient haben. Das ist ganz richtig. Procuring Cause ist eine Definition in Bezug auf den Realtors Code of Ethics, die Agenten vor dem Diebstahl ihrer Pflichten schützen soll. Es funktioniert so:

Ein Agent baut eine offene und ehrliche Arbeitsbeziehung mit einem Kaufinteressenten auf, zeigt ihnen Immobilien – oft für Monate oder sogar Jahre – arbeitet mit ihnen an ihrer Finanzierung, verhandelt den Verkauf und wird dann gekürzt aus dem Geschäft entweder durch den Käufer (wie Seinfeld versucht hat) oder Verkäufer oder einen anderen Agenten, der in letzter Minute kommt, um den Vertrag zu schreiben. Im letzteren Fall geschieht dies oft nicht, weil die Käufer mit ihrem Agenten unzufrieden sind, sondern weil sie einen Freund oder Verwandten haben, der eine Immobilienlizenz hat – oft in Teilzeit oder aktiv * -, die sie begünstigen wollen, indem sie ihnen die Provision geben. obwohl dieser Agent nichts mit dem Prozess zu tun hatte.

Hier tritt der lokale Maklerverband ein, um Gerechtigkeit zu sehen. Beide Seiten des Problems werden vor ein Beschwerdegremium gebracht und der wahre Beschaffungsprozess wird bestimmt. In dem obigen Fall ist es offensichtlich, dass der Agent, der in der letzten Minute eintrat, kein Recht hatte, eine Provision zu erwarten. Was aber, wenn dieser Johnny-Come-laty Agent, der den Vertrag schrieb, eine exklusive Käufervereinbarung hatte? In diesem Fall geht die Provision in der Regel an den Agenten, der nicht nur den unterzeichneten Vertrag, sondern die exklusive schriftliche Vereinbarung hat.

Jetzt hier, wo es klebrig wird und sowohl Käufer als auch Verkäufer ernstes Geld kosten kann. Ein Agent, der aus einem Deal ausgeschlossen wurde, weil er entweder nicht informiert oder falsch über die wahre Situation informiert wurde, kann vor einem Zivilgericht Klage erheben. Sicherlich braucht niemand diese Art von Sorge und Kosten, besonders während eines Umzugs, bei dem die Ressourcen oft bis an die Grenzen reichen.

Hier sind nun einige Möglichkeiten, Verwicklungen mit Procuring zu vermeiden Ursache:

  • Unterschreiben Sie nichts außer den obligatorischen Agenturoffenlegungsdokumenten, die Sie informieren sollen, wo sich der Agent & # 39, Loyalitäten lügen und nichts mehr. Wenn Sie sich für eine exklusive Käufervereinbarung entscheiden, müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie selbst dann, wenn Sie über einen anderen Agenten oder direkt von einem Eigentümer oder Ersteller kaufen, eine Provision an den Agenten zahlen müssen, der Sie angemeldet hat.
  • Geben Sie keine Kontaktinformationen an, da dies zu weiteren Marketingbemühungen führen kann. Seien Sie sich bewusst, dass selbst ein zufälliger Kontakt mit einem Agenten, der Informationen über eine Immobilie liefert, Grund für einen Provisionsanspruch sein kann. Wenn Sie gebeten werden, sich bei einem offenen Haus anzumelden, geben Sie Ihren Namen und nicht mehr an.
  • Entscheiden Sie sich für einen Agenten, ausschließlich mit diesem Agenten zu arbeiten und mit ihm zu arbeiten, unabhängig davon, ob Sie eine vertragliche Vereinbarung haben oder nicht. Wenn Sie sich entscheiden, Agenten aus irgendeinem Grund zu wechseln, beenden Sie normalerweise Ihre Beziehung mit Ihrem ehemaligen Agenten. Notieren Sie die Kündigung wie einen unterschriebenen und bestätigten Brief. Wenden Sie sich nicht an den ehemaligen Agenten, nachdem Ihre Beziehung beendet wurde.
  • Wenn Sie Listeninformationen erhalten oder von einem Agenten kontaktiert werden, mit dem Sie nicht arbeiten, bitten Sie sie, keine Informationen mehr zu senden und Ihren Namen aus der Kontaktliste zu entfernen.

Das ist es. Die große Mehrheit der Immobilienmakler und Makler sind gewissenhaft ehrlich. Sie verdienen es, für ihre Bemühungen entschädigt zu werden, wie es jeder Fachmann tun würde. Dies geschieht jedoch nur, wenn sie eine Transaktion herbeiführen und eine Provision erhalten. Dies ist ihr Lebensunterhalt. Ein paar Momente der Kommunikation im Vorfeld über Ihre Absichten als Käufer oder Verkäufer vermeiden oft spätere Missverständnisse. Sag ihnen, was du vorhast. Lassen Sie sie Ihre Verpflichtungen erklären. Wissen Sie, wer für was arbeitet. Und wissen, wie Agenten für die Transaktion kompensiert werden sollen.

Verträge und andere rechtsverbindliche Dokumente werden oft missverstanden. Aus diesem Grund ist ein Rechtsanwalt, der sich in Immobilienangelegenheiten verändert hat, für Ihr Wohlbefinden unerlässlich. Und obwohl sie normalerweise gekauft werden, um den Vertrag zu überprüfen, Dokumente vorzubereiten und den Abschluss zu übertreffen, sollten sie auch gekauft werden, bevor exklusive Käuferverträge oder Kotierungsverträge unterzeichnet werden. Die Kosten hierfür können in der Regel in die Gebühr für ihre Dienstleistungen für den Abschluss zusammengelegt werden. Der Preis dafür kann atemberaubend sein.

Im Allgemeinen gibt es nichts zu fürchten und viel zu gewinnen, wenn man mit einem Immobilienfachmann arbeitet. Der Realtor Code of Ethics Artikel 1 formuliert es:

"Wenn Realtors einen Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder einen anderen Kunden als Agent vertritt, verpflichten sie sich, die Interessen ihrer Kunden zu schützen und zu fördern Alle Parteien ehrlich Wenn ein Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder eine andere Partei in einer nicht-Agentur-Funktion dient, bleibt Realtors verpflichtet, alle Parteien ehrlich zu behandeln. "Klicken Sie für den gesamten Makler-Verhaltenskodex

Agenten für schuldig Bei Codeverletzungen wird der Status des Realtors ausgesetzt oder widerrufen.

Wohneigentum ist nicht nur der amerikanische Traum, sondern auch die Quelle des meisten amerikanischen Reichtums. Eine offene, ehrliche Herangehensweise und ein wenig gesunder Menschenverstand tragen zu einer erfolgreichen Transaktion bei, indem sie Probleme verhindern, bevor sie auftreten.

* Jeder kennt einen Immobilienmakler. Und die Chancen stehen gut, dass dieser Agent nicht gut lebt, wenn er Immobilien verkauft: 10% der lizenzierten Agenten machen 90% des Umsatzes aus. Der Rest streitet sich um die Fetzen. Beteilige dich nicht an einem von ihnen, auch wenn es ein Verwandter ist. Arbeiten Sie immer mit Top-Profis, entweder Brokern oder Associate Brokern. Statistisch gesehen ist es wahrscheinlicher, dass man bei einer Immobilienangelegenheit vor Gericht steht als bei jeder anderen Angelegenheit. Du musst nicht einer von ihnen sein.

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Source by Dennis Maier