5 Investment Rules by Mr. Ramesh Damani



This Video Cover 5 investment rules of Mr.Ramesh Damani, who is the most successful stock market investor in india.

Footage Source:

1: https://www.youtube.com/watch?v=Z3FsM8Tux1Y

2: https://www.youtube.com/watch?v=Z9mQARiuEPc

3: https://www.youtube.com/watch?v=Irfmiz49feI

4: https://www.youtube.com/watch?v=FPFpT6zapbY

Graphics Source:

www.freepik.com

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Welches Immobilien-Prospektionssystem ist das Richtige für Sie?

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Während viele Immobilienmakler Verrenkungen durchmachen, um Prospektierungen zu vermeiden, muss eine Art von Prospektion durchgeführt werden, bevor ein Verkauf getätigt werden kann. Top-Immobilienmakler wissen, dass Prospecting ihre Eintrittskarte für Wohlstand und Glück ist, und sie akzeptieren es. Viele andere Agenten werden sich bei der Prospektion "anstrengen", ohne das System hart zu bearbeiten. Sie suchen oft nach einem "magischen" System der Prospektion.

Ich habe heute alle Systeme auf dem Markt gesehen, die als "magische Formeln" verkauft werden; dieser Anspruch, die Prospektion einfach, automatisch und praktisch sofort zu machen. Die Wahrheit ist, dass die meisten dieser Formeln gute Systeme für die Prospektion sind. Aber sie sind keine Magie, und einer ist nicht an sich besser als ein anderer … und keiner ist "sofort". Alles wird Anstrengung und Konsistenz erfordern.

Was ist das beste Prospektionssystem? Es ist die, die Sie wollen arbeiten schwer zu implementieren. Eine gute Prospektionsmethode ist eine, bei der Sie sich wohlfühlen, die zu Ihrer Persönlichkeit passt, so dass Sie eher zum Erfolg neigen.

Aktive Immobilien-Prospektionsmethoden

Das Beste Formen der Prospektion für schnelle Ergebnisse sind aktiv. Das Folgende ist eine Liste der häufigsten aktiven Prospektionsmethoden.

  • Einige Immobilienmakler haben die Persönlichkeit, jeden Tag ein paar Stunden lang an kalte Türen zu klopfen. Sie mögen die Wiederholung. Sie genießen es zu gehen und die Übung zu bekommen. Sie mögen es, ein Drehbuch zu haben und in einen Rhythmus zu kommen. Nach dem ersten Tag kommen sie schnell über jedes Unbehagen hinweg, wenn sie mit Leuten vor der Tür sprechen. Sie finden, dass die meisten Leute nichts dagegen haben, dass jemand hart arbeitet und an die Tür klopft. Wenn Sie jemanden sind, der eine starke Abneigung gegen Leute hat, die an Ihre Tür klopfen, sollten Sie bedenken, dass Tausende von Realtors sehr erfolgreiche Unternehmen aufgebaut haben, die dies tun. Nur weil du es nicht magst, heißt das nicht, dass andere dasselbe fühlen. Es ist ein einfacher und sehr preiswerter Suchansatz. Der Schlüssel, um es zum Laufen zu bringen, ist sowohl Konsistenz als auch das Wissen um die richtigen Wörter, um einen Lead in einen Termin vor Ort umzuwandeln (was für jede dieser aktiven Suchmethoden gilt).
  • Einige (wenige) Menschen genießen kalte Anrufe. Sie mögen die Wiederholung, Konsistenz und Leichtigkeit. Aber die Öffentlichkeit hat keine Telemarketers, daher ist die Ablehnung hoch. Wenn Sie jemand sind, der einen Aufschub als persönlichen Angriff interpretiert, werden Sie dies wahrscheinlich nicht tun wollen. Auf der anderen Seite ist es eine der schnellsten Möglichkeiten, um Ihr Geschäft zu erweitern, und ich kenne viele erfolgreiche Agenten, die ihr Geschäft zu den hohen sechs Zahlen aufgebaut haben, die Kälteberufe machen. Sie können lernen, innerhalb der Bestimmungen der Nichtanrufliste zu arbeiten. Und weil Telemarketing eine Herausforderung ist, wirst du wahrscheinlich nicht viel Konkurrenz haben und du wirst die Leute heutzutage empfänglicher finden, weil sie nicht von Anrufen überschwemmt werden.
  • Manche Leute genießen es, bei FSBO vorbeizuschauen oder abgelaufene Termine zu nennen. Sie mögen die Chancen (da der Besitzer bereits "ihre Hand erhoben hat") und sich für die Herausforderung gestählt haben. Diese Besitzer können ihre Frustration über etwas anderes an dir auslassen, was es zunächst "unheimlich" erscheinen lässt, mit ihnen zu reden. Es gibt jedoch sehr gut beschriebene Techniken, um dies zu handhaben und genau die richtigen Worte zu sagen. In einigen Gebieten gibt es genug FSBO / Abgelaufene, um ein Vollzeit-Suchprogramm zu machen. In anderen Bereichen kann dies ein einmal wöchentliches Programm sein.
  • Manche Agenten tasten sich gerne durch das Web 2.0 und Social Media Marketing. Sie mögen es, aber sie verstehen auch, dass es nicht nur ein Hobby ist. Sie haben eine Strategie und wissen, wie man die Strategie mit Websites, Lead Generation-Unternehmen, Blogging, Social Media, Ezine-Artikeln usw. anwendet. Dies ist eine pseudo-aktive Form der Prospektion, weil sie Elemente der Werbung kombiniert Bisse) mit Vernetzung. Die Herausforderung besteht darin, genau zu wissen, was in der "Social-Media-Welt der Immobilienwirtschaft" funktioniert und was nicht, weil es leicht ist, sich darin zu verlieren.
  • Andere Immobilienmakler leben und atmen für die Möglichkeit, sich zu vernetzen. Sie sind soziale Wesen, die Geschäfte finden können, indem sie mit Leuten in der Lebensmitteleinkaufslinie sprechen. Ein Netzwerksystem stellt sicher, dass sie eine bewusste Strategie für den Aufbau der richtigen Beziehungen haben, sich in einer Gemeinschaft bekannt machen usw. Wenn Sie introvertiert sind, werden Sie von dieser Methode der Prospektion vielleicht nicht angezogen. Auf der anderen Seite kenne ich einige Introvertierte, die gut darin sind, weil sie einen Zweck haben, Konversation zu führen und die richtigen Worte zu lernen, um jemanden zu motivieren, Geschäfte mit ihnen zu machen. Viele Menschen genießen den Aufbau von zu 100% überweisungsbasierten Unternehmen und Arbeitstechniken und -strategien, die weit über das hinausgehen, was wir normalerweise als Vernetzung bezeichnen.
  • Manche Leute mögen Landwirtschaft, weil sie gerne Teil einer Gemeinschaft sind. Sie genießen die Vorteile des Türklopfens, sponsern Nachbarschaftsveranstaltungen und bloggen über die "Haube". Wenn Sie Ihre Nachbarn nicht mögen, müssen Sie Ihre eigene Nachbarschaft nicht bewirtschaften. Einige Agenten verwenden Nachbarschaftswebsites mit Gutscheinen und kostenlosen Kleinanzeigen für Garagenverkäufe, FSBOs usw. Die Landwirtschaft ist die eine Methode, die Elemente aller anderen Methoden enthält, also wenn Sie Abwechslung mögen, ist dies die Methode für Sie.
  • Wieder andere, wie ich, haben enormen Erfolg mit Workshops – zum ersten Mal Käufer, Verkäufer, Investor, etc. Workshops sind natürlich und Spaß für mich, und so genieße ich Prospektion … und ich glaube, dass ein Agent sollten ihre Immobiliensuche genießen, sonst werden sie es nicht tun. Ich habe ein eigenes System entwickelt, das Workshops füllt und Inhalte auf eine Art und Weise bereitstellt, die Menschen dazu bringt, mit mir zu arbeiten. Das ist ein netter Ansatz für viele Agenten, die ein bisschen schüchtern sind, aber trotzdem gerne auf der Bühne stehen.
  • Offene Häuser sind immer noch ein guter Weg, um sie zu erkunden, wenn sie gut gemacht sind. Einige Agenten halten fünf Tage die Woche geöffnet. Sie haben einen Prozess, um die Käufer, die durchkommen, zu bearbeiten, und sie arbeiten in der Gemeinschaft, in der sie die offenen Häuser halten, und werden oft rechtzeitig Agenten. Wenn offene Häuser ein Dreh- und Angelpunkt in Ihrem Prospektierungsplan sind, dann sollten Sie die genauen Wörter kennen, die Sie verwenden können, um Interessenten dazu zu motivieren, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, und Sie werden gut nach Terminen fragen müssen, nicht nur nach Telefonnummern . Einige Agenten sind der Meinung, dass offene Häuser Zeitverschwendung sind, weil sie in ihrem Gebiet nicht genügend aktive Aussichten haben. Wenn das für Sie zutrifft, sollten Sie vielleicht Ihre Wochenenden anders gestalten.

Passive Prospecting

Weniger aktive Prospektion (oder passive Prospektion) umfasst Direct-Response-Marketing, Werbung, Online-Lead-Generation-Unternehmen, nur aufgeführt / verkauft Karten, Flyer fallen, etc. Einige dieser Techniken arbeiten sehr gut. Und einige von ihnen sind reine Zeitverschwendung. Bevor Sie sich für eine passive Marketingkampagne entscheiden, sprechen Sie mit Ihrem Coach und diskutieren Sie Kosten und Ergebnisse.

Das One Real Estate Prospecting System, das jeder Agent benötigt

Jeder Agent sollte seine vergangenen Kunden religiös und automatisch verfolgen. Die laufende Datenbank-Landwirtschaft ist vielleicht die einzige Möglichkeit für die meisten Agenten, die Höhen und Tiefen dieser Branche auszugleichen. Schließlich, nach dem Aufbau Ihres Unternehmens für mehrere Jahre, wird dieser ehemalige Kundenstamm Ihr Ticket für den Lebensstil sein, von dem Sie immer geträumt haben.

Datenbank-Landwirtschaft ist auch Ihre beste Chance für "einfach, automatisch und praktisch sofort " Geschäft. Wenn Sie gerade ein Geschäft benötigen, stellen Sie die Verbindung zu allen früheren Kunden und Personen in Ihrem Einflussbereich wieder her und bitten Sie sie um eine Überweisung. Mit einigen cleveren Überweisungstechniken und -worten sind die Chancen sehr gut, dass Sie mindestens eine neue Transaktion aufdecken.

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Wird es eine Immobilienblase 2018 geben? Wann platzt die Immobilienblase? Das sind Fragen, die sich jeder bis jetzt schon einmal gestellt hat, wenn er darüber nachgedacht hat in Immobilien als Geldanlage zu investieren.
Die Immobilienblase einfach erklärt bedeutet in diesem Fall, dass durch steigende Zinsen die Nachfrage an Wohnungen für den Eigenheimkäufer als auch für den Kapitalanleger zurückgeht und so die Preise fallen müssen. Deshalb stellen sich gerade Kapitalanleger oft die Frage oder der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zum jetzigen Zeitpunkt Sinn macht oder ob sie lieber warten sollen bis die Immobilienkrise die Möglichkeit eines Schnäppchens bietet. Die immobilienblase wird platzen ist für uns eine rein spekulative Aussage. Wer uns die Frage stellt: „2018 vermietete Immobilie lohnt das noch?“ der bekommt ein klares Ja. Denn unser Ansatz ist unabhängig von spekulierenden Immobilienpreisen. Wer jetzt richtig rechnet, der kann in Zukunft auch noch eine lohnenswerte Geldanlage besitzen. 6% Mietrendite ist für uns momentan das Optimum.

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Ein Haus kaufen? Achten Sie auf diese Tricks der Immobilienmakler

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Dies ist der zweite Teil einer Serie von drei Artikeln, in denen Hauskäufer und -verkäufer vor den wichtigsten Tricks gewarnt werden, mit denen Immobilienmakler ihr Geld erhalten können. Diese Artikel sollen Ihnen helfen zu vermeiden, von Ihrem Makler verschrottet zu werden.

Verkauf an Käufer

Obwohl wir alle wissen, dass Agenten für Verkäufer agieren, sind viele Experten darin, Käufer zu finden und zu bekommen zu fühlen, dass sie auf unserer Seite sind, arbeiten, um uns zu helfen, das beste Eigentum zum besten Preis zu bekommen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie auf der Hut vor mehreren Verkaufsfallen sein, einschließlich der Blockade, der Lagerumstellung, dem Preisauftrieb, dem Spinnennetz und dem versiegelten Bid-Betrug.

1. Der Block

Von allen Tricks der Immobilienmakler ist der Block wahrscheinlich der, den die Leute am wenigsten erwarten. Die meisten von uns nehmen an, dass Agenten uns Immobilien verkaufen wollen, und so kommt es uns nicht in den Sinn, dass sie daran interessiert sein könnten, uns vom Kauf abzuhalten. Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Agent uns vom Kauf einer Immobilie abhalten könnte. Das offensichtlichste ist, dass sie einen Schrägstrich für sich selbst oder einen ihrer Kontakte geplant haben und deshalb wollen wir nicht ihre Pläne stören, indem sie zu einem höheren Preis kaufen, als sie anbieten. Ein anderer Grund kann sein, dass der Agent einen Käufer hat, der auch eine Hypothek über diesen Agenten oder einen assoziierten Hypothekarvertreter aufnimmt. Der Agent kann fast so viel Provision verdienen, wie er die Hypothek auspeitscht, als er die Immobilie verkauft, und kann daher weniger interessiert sein, wenn er einem Käufer mit Bargeld hilft oder seine eigene Hypothek organisiert hat. In beiden Fällen kann ein Agent unsere Angebote einem Verkäufer vorenthalten oder, wenn er unsere Angebote weitergibt, den Verkäufer davon abhalten, sie anzunehmen, indem er vorschlägt, dass wir nicht in einer guten Position zum Kauf sind. Eine Untersuchung eines Journalisten ergab, dass von sechs Angeboten an Immobilienmakler nur zwei an Verkäufer weitergegeben wurden

2. Die Lagerumstellung

Käufer suchen vielleicht ihr ideales Zuhause, aber Agenten können nur die Immobilien verkaufen, die sie in ihren Büchern haben. Außerdem müssen sie ihren Bestand verlagern, wenn sie ihre Verkaufsziele erreichen wollen. Wenn ein Makler nicht das Glück hat, Immobilien zu haben, die perfekt auf die Bedürfnisse der Käufer abgestimmt sind, können sie ihren monatlichen Bonus nur erhalten, wenn sie die Käufer überzeugen, das zu nehmen, was sie verkaufen. Die Kunst eines erfolgreichen Agenten besteht also darin, die Käufer dazu zu bringen, Kompromisse einzugehen und sich das zur Verfügung zu stellen, was ihnen zur Verfügung steht, anstatt ihr Traumeigentum auszuhalten.

Es gibt verschiedene Wege, Käufer zu Kompromissen zu bewegen. Am einfachsten ist es, Angst zu nutzen, um ein Angebot zu machen. Ein Agent kann Ihnen sagen, dass sie die perfekte Eigenschaft haben, dass dies gerade auf den Markt gekommen ist, aber dass Sie schnell gehen müssen, bevor jemand anderes es aufschnappt. Oder wenn ein Käufer zögert, wird der Agent den Phantom-Käufer-Trick verwenden und behaupten, dass mehrere andere Käufer ebenfalls interessiert sind. Um ein wenig Farbe hinzuzufügen, kann der Agent auch sagen, dass einer der Phantom-Käufer ein Cash-Käufer und damit in einer viel besseren Position als Sie ist. Oder ein Agent kann mehrere Käufer veranlassen, eine Eigenschaft gleichzeitig anzuzeigen. Dies soll Käufer glauben machen, dass es Konkurrenz für das Eigentum gibt und dazu führen kann, dass Käufer durch Auktionsfieber infiziert werden – immer eine gute Möglichkeit, sie in Aktion zu bringen und den Preis zu erhöhen. In der Regel wird ein Agent sagen, dass die Preise in der Gegend steigen, wenn Sie nicht schnell kaufen, werden Sie am Ende zahlen viel mehr in ein paar Monaten. Und da ist das Sandwich – hier zeigt der Agent einem Käufer drei Eigenschaften, wobei der erste und der dritte entweder ungeeignet oder außerhalb ihrer Reichweite sind und der mittlere näher an dem ist, was sie wollen. Dies vermittelt dem Käufer den Eindruck, dass es nur wenige Immobilien gibt, die seinen Anforderungen entsprechen, und sie offener dafür machen, von etwas abgefressen zu werden, das dem entspricht, wonach sie gesucht haben.

3. Die Preispumpe

Untersuchungen haben immer wieder gezeigt, dass rund 70% der Käufer durchschnittlich 20% mehr für ihre Häuser ausgeben als ursprünglich geplant. Also, was auch immer ein Käufer zu einem Agenten über sein Preislimit sagen mag, der Agent weiß bereits aus Erfahrung, dass die große Mehrheit der Käufer weit darüber hinaus gedrängt werden kann, wenn eine Eigenschaft gezeigt wird, die sie mögen. Der einfachste Weg für den Agenten, den Preis zu erhöhen, ist der Anspruch, dass sie bereits mehrere Angebote auf einer Immobilie haben. Wenn Sie interessiert sind, müssen Sie ein ziemlich saftiges Gebot abgeben. Oder ein Agent kann den Aufbau verwenden – zeigen Sie vier oder fünf Eigenschaften, beginnend mit dem billigsten und weiter zum teuersten. Die meisten Käufer, wenn sie eine Eigenschaft sehen, die sie wirklich mögen, dehnen ihre finanzielle Grenze aus, anstatt die Eigenschaft zu jemand anderen gehen zu lassen. Eine andere Taktik ist, dir ein Zuhause zu zeigen, das weit über deinem finanziellen Limit liegt. Im Vergleich dazu werden alle nachfolgenden Eigenschaften angemessen preisgünstig erscheinen. Oder der Agent könnte das Grinsen benutzen – Sie zu einem teuren Anwesen bringen und dann vorschlagen, dass es schade ist, dass Sie Ihr Budget nicht dehnen können, um so ein perfektes Haus zu kaufen. Dies ist besonders einfach, wenn der Agent den Partner oder die Familie des Käufers benutzen kann, um den emotionalen Druck zu stapeln.

4. Das Spinnennetz

Agenten haben neben Verkäufern und Immobilienentwicklern ein breites Netz von Menschen, die ihnen helfen können, ihr Einkommen zu steigern. Zum Beispiel, wenn ein Agent einen Käufer überzeugt, einen bestimmten Hypothekenberater oder vermeintlich unabhängigen Finanzberater zu verwenden, wird der Berater bei einem durchschnittlichen Kredit etwa £ 2.000 und der Agent £ 1.000 bis £ 1.500 einstecken. Selbst wenn ein Käufer Finanzmittel zur Verfügung hat, kann ein Agent den Käufern sagen, dass es "Firmenpolitik" ist, um sicherzustellen, dass alle Käufer die besten Darlehensangebote bekommen und so, ob Sie es wollen oder nicht, der Agent macht einen Termin für Sie Hypothekenverkäufer mit Geschäftsbeziehungen zur Agentur

Ebenso erhält ein Agent in der Regel großzügige Rückvergütungen, wenn er Käufer an Anwälte und Gutachter weitergibt, mit denen er regelmäßig zusammenarbeitet. Ein zusätzlicher Vorteil der Verwendung von Anwälten und Vermessern, die dem Agenten bekannt sind, besteht darin, dass sie dazu neigen, Probleme mit Eigenschaften zu übersehen, um den Verkauf zu ermöglichen. In jeder Stadt oder sogar in jeder Gegend einer Stadt werden die meisten Agenten, Anwälte und Landvermesser in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben, und keiner wird die anderen verärgern wollen. Selbst wenn ein Käufer glaubt, dass sein Anwalt und sein Vermesser ihre Interessen vertreten, ist es wahrscheinlich, dass der Anwalt und der Landvermesser sensibler darüber sind, eine gute Beziehung mit dem Immobilienmakler aufrechtzuerhalten, anstatt sich um die Interessen eines Käufers zu kümmern wieder beschäftigen. Als ich anfing, sowohl meinen Anwalt als auch meinen Landvermesser über Dinge zu befragen, die sie anscheinend "übersehen" hatten, zahlte mir der Anwalt £ 6.000 und der Landvermesser £ 2.500 – vielleicht weil sie sehr nette Leute waren und mich besonders gemocht haben; oder es war vielleicht so, weil sie gemerkt hatten, dass ihr gemütliches, kleines Arrangement mit dem Immobilienmakler gerumpelt worden war und darum, mögliche peinliche Erklärungen zu vermeiden. Jeder Käufer, der sich im Netz der Geschäftspartner des Agenten verfangen hat, kann es als eine sehr teure Erfahrung empfinden.

5. Sealed-Bid-Scams

Wenn mehrere Käufer eine Immobilie verfolgen, können der Verkäufer und der Agent alle potenziellen Käufer bitten, ihr "bestes und endgültiges" Angebot in einem Umschlag zu einem bestimmten Datum und Zeitpunkt mit der Vereinbarung einzureichen dass das höchste Gebot angenommen wird. Dies ist eine wunderbare Möglichkeit, den Preis zu erhöhen, da die Wettbewerbsposition der Käufer ihren gesunden Menschenverstand vernebeln kann. Aber der versiegelte Bewerbungsprozess ist offen für Missbrauch. Zunächst muss der Verkäufer nicht das höchste Angebot annehmen – ein etwas niedrigeres Barangebot ist möglicherweise einem höheren Angebot von jemandem vorzuziehen, der Zeit benötigt, um eine Finanzierung zu arrangieren. Sobald die Gebote geöffnet sind, kann der Agent leicht zum Bieter mit den tiefsten Taschen zurückkehren und vorschlagen, dass, wenn sie ihr Angebot um einen bestimmten Betrag erhöhen, das Eigentum ihnen gehört. Wenn sie glauben, dass ein potenzieller Käufer Zugang zu mehr Geld hat, kann der Agent auch über die Höhe des höchsten Gebotes lügen oder ein Phantom-Gebot erfinden, um den Preis höher zu treiben. Oder, wenn sie einen Schrägstrich machen wollen, um die Immobilie für sich selbst, einen Entwickler, ein Familienmitglied oder einen Freund zu bekommen, dann kann ein Agent einige Gebote zurückhalten.

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Ein Haus kaufen? Achten Sie auf diese Tricks der Immobilienmakler

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Dies ist der zweite Teil einer Serie von drei Artikeln, in denen Hauskäufer und -verkäufer vor den wichtigsten Tricks gewarnt werden, mit denen Immobilienmakler ihr Geld erhalten können. Diese Artikel sollen Ihnen helfen zu vermeiden, von Ihrem Makler verschrottet zu werden.

Verkauf an Käufer

Obwohl wir alle wissen, dass Agenten für Verkäufer agieren, sind viele Experten darin, Käufer zu finden und zu bekommen zu fühlen, dass sie auf unserer Seite sind, arbeiten, um uns zu helfen, das beste Eigentum zum besten Preis zu bekommen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie auf der Hut vor mehreren Verkaufsfallen sein, einschließlich der Blockade, der Lagerumstellung, dem Preisauftrieb, dem Spinnennetz und dem versiegelten Bid-Betrug.

1. Der Block

Von allen Tricks der Immobilienmakler ist der Block wahrscheinlich der, den die Leute am wenigsten erwarten. Die meisten von uns nehmen an, dass Agenten uns Immobilien verkaufen wollen, und so kommt es uns nicht in den Sinn, dass sie daran interessiert sein könnten, uns vom Kauf abzuhalten. Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Agent uns vom Kauf einer Immobilie abhalten könnte. Das offensichtlichste ist, dass sie einen Schrägstrich für sich selbst oder einen ihrer Kontakte geplant haben und deshalb wollen wir nicht ihre Pläne stören, indem sie zu einem höheren Preis kaufen, als sie anbieten. Ein anderer Grund kann sein, dass der Agent einen Käufer hat, der auch eine Hypothek über diesen Agenten oder einen assoziierten Hypothekarvertreter aufnimmt. Der Agent kann fast so viel Provision verdienen, wie er die Hypothek auspeitscht, als er die Immobilie verkauft, und kann daher weniger interessiert sein, wenn er einem Käufer mit Bargeld hilft oder seine eigene Hypothek organisiert hat. In beiden Fällen kann ein Agent unsere Angebote einem Verkäufer vorenthalten oder, wenn er unsere Angebote weitergibt, den Verkäufer davon abhalten, sie anzunehmen, indem er vorschlägt, dass wir nicht in einer guten Position zum Kauf sind. Eine Untersuchung eines Journalisten ergab, dass von sechs Angeboten an Immobilienmakler nur zwei an Verkäufer weitergegeben wurden

2. Die Lagerumstellung

Käufer suchen vielleicht ihr ideales Zuhause, aber Agenten können nur die Immobilien verkaufen, die sie in ihren Büchern haben. Außerdem müssen sie ihren Bestand verlagern, wenn sie ihre Verkaufsziele erreichen wollen. Wenn ein Makler nicht das Glück hat, Immobilien zu haben, die perfekt auf die Bedürfnisse der Käufer abgestimmt sind, können sie ihren monatlichen Bonus nur erhalten, wenn sie die Käufer überzeugen, das zu nehmen, was sie verkaufen. Die Kunst eines erfolgreichen Agenten besteht also darin, die Käufer dazu zu bringen, Kompromisse einzugehen und sich das zur Verfügung zu stellen, was ihnen zur Verfügung steht, anstatt ihr Traumeigentum auszuhalten.

Es gibt verschiedene Wege, Käufer zu Kompromissen zu bewegen. Am einfachsten ist es, Angst zu nutzen, um ein Angebot zu machen. Ein Agent kann Ihnen sagen, dass sie die perfekte Eigenschaft haben, dass dies gerade auf den Markt gekommen ist, aber dass Sie schnell gehen müssen, bevor jemand anderes es aufschnappt. Oder wenn ein Käufer zögert, wird der Agent den Phantom-Käufer-Trick verwenden und behaupten, dass mehrere andere Käufer ebenfalls interessiert sind. Um ein wenig Farbe hinzuzufügen, kann der Agent auch sagen, dass einer der Phantom-Käufer ein Cash-Käufer und damit in einer viel besseren Position als Sie ist. Oder ein Agent kann mehrere Käufer veranlassen, eine Eigenschaft gleichzeitig anzuzeigen. Dies soll Käufer glauben machen, dass es Konkurrenz für das Eigentum gibt und dazu führen kann, dass Käufer durch Auktionsfieber infiziert werden – immer eine gute Möglichkeit, sie in Aktion zu bringen und den Preis zu erhöhen. In der Regel wird ein Agent sagen, dass die Preise in der Gegend steigen, wenn Sie nicht schnell kaufen, werden Sie am Ende zahlen viel mehr in ein paar Monaten. Und da ist das Sandwich – hier zeigt der Agent einem Käufer drei Eigenschaften, wobei der erste und der dritte entweder ungeeignet oder außerhalb ihrer Reichweite sind und der mittlere näher an dem ist, was sie wollen. Dies vermittelt dem Käufer den Eindruck, dass es nur wenige Immobilien gibt, die seinen Anforderungen entsprechen, und sie offener dafür machen, von etwas abgefressen zu werden, das dem entspricht, wonach sie gesucht haben.

3. Die Preispumpe

Untersuchungen haben immer wieder gezeigt, dass rund 70% der Käufer durchschnittlich 20% mehr für ihre Häuser ausgeben als ursprünglich geplant. Also, was auch immer ein Käufer zu einem Agenten über sein Preislimit sagen mag, der Agent weiß bereits aus Erfahrung, dass die große Mehrheit der Käufer weit darüber hinaus gedrängt werden kann, wenn eine Eigenschaft gezeigt wird, die sie mögen. Der einfachste Weg für den Agenten, den Preis zu erhöhen, ist der Anspruch, dass sie bereits mehrere Angebote auf einer Immobilie haben. Wenn Sie interessiert sind, müssen Sie ein ziemlich saftiges Gebot abgeben. Oder ein Agent kann den Aufbau verwenden – zeigen Sie vier oder fünf Eigenschaften, beginnend mit dem billigsten und weiter zum teuersten. Die meisten Käufer, wenn sie eine Eigenschaft sehen, die sie wirklich mögen, dehnen ihre finanzielle Grenze aus, anstatt die Eigenschaft zu jemand anderen gehen zu lassen. Eine andere Taktik ist, dir ein Zuhause zu zeigen, das weit über deinem finanziellen Limit liegt. Im Vergleich dazu werden alle nachfolgenden Eigenschaften angemessen preisgünstig erscheinen. Oder der Agent könnte das Grinsen benutzen – Sie zu einem teuren Anwesen bringen und dann vorschlagen, dass es schade ist, dass Sie Ihr Budget nicht dehnen können, um so ein perfektes Haus zu kaufen. Dies ist besonders einfach, wenn der Agent den Partner oder die Familie des Käufers benutzen kann, um den emotionalen Druck zu stapeln.

4. Das Spinnennetz

Agenten haben neben Verkäufern und Immobilienentwicklern ein breites Netz von Menschen, die ihnen helfen können, ihr Einkommen zu steigern. Zum Beispiel, wenn ein Agent einen Käufer überzeugt, einen bestimmten Hypothekenberater oder vermeintlich unabhängigen Finanzberater zu verwenden, wird der Berater bei einem durchschnittlichen Kredit etwa £ 2.000 und der Agent £ 1.000 bis £ 1.500 einstecken. Selbst wenn ein Käufer Finanzmittel zur Verfügung hat, kann ein Agent den Käufern sagen, dass es "Firmenpolitik" ist, um sicherzustellen, dass alle Käufer die besten Darlehensangebote bekommen und so, ob Sie es wollen oder nicht, der Agent macht einen Termin für Sie Hypothekenverkäufer mit Geschäftsbeziehungen zur Agentur

Ebenso erhält ein Agent in der Regel großzügige Rückvergütungen, wenn er Käufer an Anwälte und Gutachter weitergibt, mit denen er regelmäßig zusammenarbeitet. Ein zusätzlicher Vorteil der Verwendung von Anwälten und Vermessern, die dem Agenten bekannt sind, besteht darin, dass sie dazu neigen, Probleme mit Eigenschaften zu übersehen, um den Verkauf zu ermöglichen. In jeder Stadt oder sogar in jeder Gegend einer Stadt werden die meisten Agenten, Anwälte und Landvermesser in der Vergangenheit zusammengearbeitet haben, und keiner wird die anderen verärgern wollen. Selbst wenn ein Käufer glaubt, dass sein Anwalt und sein Vermesser ihre Interessen vertreten, ist es wahrscheinlich, dass der Anwalt und der Landvermesser sensibler darüber sind, eine gute Beziehung mit dem Immobilienmakler aufrechtzuerhalten, anstatt sich um die Interessen eines Käufers zu kümmern wieder beschäftigen. Als ich anfing, sowohl meinen Anwalt als auch meinen Landvermesser über Dinge zu befragen, die sie anscheinend "übersehen" hatten, zahlte mir der Anwalt £ 6.000 und der Landvermesser £ 2.500 – vielleicht weil sie sehr nette Leute waren und mich besonders gemocht haben; oder es war vielleicht so, weil sie gemerkt hatten, dass ihr gemütliches, kleines Arrangement mit dem Immobilienmakler gerumpelt worden war und darum, mögliche peinliche Erklärungen zu vermeiden. Jeder Käufer, der sich im Netz der Geschäftspartner des Agenten verfangen hat, kann es als eine sehr teure Erfahrung empfinden.

5. Sealed-Bid-Scams

Wenn mehrere Käufer eine Immobilie verfolgen, können der Verkäufer und der Agent alle potenziellen Käufer bitten, ihr "bestes und endgültiges" Angebot in einem Umschlag zu einem bestimmten Datum und Zeitpunkt mit der Vereinbarung einzureichen dass das höchste Gebot angenommen wird. Dies ist eine wunderbare Möglichkeit, den Preis zu erhöhen, da die Wettbewerbsposition der Käufer ihren gesunden Menschenverstand vernebeln kann. Aber der versiegelte Bewerbungsprozess ist offen für Missbrauch. Zunächst muss der Verkäufer nicht das höchste Angebot annehmen – ein etwas niedrigeres Barangebot ist möglicherweise einem höheren Angebot von jemandem vorzuziehen, der Zeit benötigt, um eine Finanzierung zu arrangieren. Sobald die Gebote geöffnet sind, kann der Agent leicht zum Bieter mit den tiefsten Taschen zurückkehren und vorschlagen, dass, wenn sie ihr Angebot um einen bestimmten Betrag erhöhen, das Eigentum ihnen gehört. Wenn sie glauben, dass ein potenzieller Käufer Zugang zu mehr Geld hat, kann der Agent auch über die Höhe des höchsten Gebotes lügen oder ein Phantom-Gebot erfinden, um den Preis höher zu treiben. Oder, wenn sie einen Schrägstrich machen wollen, um die Immobilie für sich selbst, einen Entwickler, ein Familienmitglied oder einen Freund zu bekommen, dann kann ein Agent einige Gebote zurückhalten.

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